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土地数据告诉你2018重庆楼市五大趋势

发布时间:2019-11-04

  选题策划:军事融媒体报道的生命线初级会计师报考资格是什么?2016年的最后一天,我曾经在微信公众号上发表了一篇文章《拐点来临!土地市场告诉你房价将怎么走!》,预测2017年重庆的房价将会大涨,建面均价将会达到9000以上。

  现在我非常乐于看到这些妖言惑众的人被啪啪啪打脸。不好意思,多打了一个啪字。

  土地是商品房市场的先行指标,会在很大程度上影响未来商品房市场的趋势。所以通过研究土地市场来预判未来一年的商品房市场,是有理论依据的。

  那现在就让我们盘点一下过去一年重庆的土地市场,看看今年主城的房地产市场会呈现出哪些趋势。

  本以为按照之前政府既定的供地方针,每年的供应会缩减10%,但去年的土地供应量却止跌回升。2017年主城成交的开发用地建筑面积达到了2596万方,同比增长15.1%,止住了连续3年供应量缩减的势头。

  同时,去年成交土地的建筑面积也比去年商品房成交面积高出了5.5个百分点,扭转了2016年土地供应跟不上商品房销售量的局面,让刚出现的拐点又拐了回去。

  迫于房价上涨压力,政府在去年加大了土地供应,防止市场供求关系失衡。所以在今年,商品房的供应量是相对充足的,整体的供求关系会趋于缓和。

  虽然土地供应量的增长会在一程度上缓解供求关系,但过快上涨的土地价格却必将推高房价。值得关注的有三个指标,第一个是楼面地价。

  大家可以回想一下,如果在2015年或者2016年上半年有人告诉你主城的楼面地价很快会上万,你会信吗?

  2017年主城平均楼面地价达到4628元/平米,同比上涨了46%,涨幅接近一半,而相比起2015年的价格直接翻了一倍多。

  短短两年时间,楼面地价翻倍,这是谁都不曾料想的结果。而这样的涨幅也将必然在一年后传导至商品房市场,不可避免地推高明年主城的房价。

  第二个指标叫“地房比”,是指在某个周期内某区域成交的土地价格与当期该区域商品房成交均价的比值。

  从2011年一直到2015年,主城的地房比一直保持在30%左右,这也是重庆房价一直保持平稳的5年。

  但到了2016年,主城地房比一下从30%跃升至43%。也正是从当年第四季度开始,重庆主城的房价开始发力,全年均价应声上涨27.8%。

  再来看看2017年的地房比。虽然去年房价涨幅已经非常大了,但分母的增长却没能将这个指标拉回原位,因为分子增长得更快。2017主城地房比超过2016年达到了49%的水平,2018年主城房价仍将面临非常大的上涨压力。

  第三个指标是溢价率,可以反映出土地的稀缺程度以及开发商对于未来房地产市场的预期。

  2016年的溢价率已经出现了拐点,而在过去一年,溢价率仍然是持续走高,达到20.8%,乎是前一年的两倍。

  而有溢价的地块更是超过了一半,达到56%,也就是说有一半以上的地块都是有至少两家开发商抢着要的。

  对于现在的开发商来讲,比高价拿地更悲剧的事情是拿不到地。而开发商在土地市场上所付出的成本也必然会转嫁到购房者头上。

  土地成交结构的不均衡会导致未来商品房市场的结构性失衡,进而导致局部房价的暴涨。

  去年主城开发用地成交共128宗,而内环以内的地块仅有27宗,占比只有21.1%,比2016年下降近一半。

  主城成交土地建筑面积为2596万方,而内环以内的建筑面积仅为353万方,占比13.6%,仅为2016年的三分之一。

  如果再把范围缩小到轨道环线以内的核心区,这个比值会更低。核心区成交地块只有13宗,建筑面积仅有141万方,占比主城的比重分别只有十分之一和二十分之一。但楼面均价却高达到了8147,是主城平均楼面地价的1.76倍。

  由此可以看出主城土地成交总量虽然有所增长,但绝大部分都集中在了内环以外的区域。内环以内,尤其是轨道环线以内的土地成交量大幅减少,几乎无地可供。作为结果,土地价格自然是一路走高,进而推高内环以内的房价。

  去年成交土地建筑面积超过100万方的板块共有12个。其中,空港工业园和建桥板块由于开发商数量太少,不纳入统计。其余的10个板块将会成为2018年主城的热点开发板块。

  从单一板块来看,李家沱板块的建筑面积和开发商数量都是最多的,无疑会像2016的照母山和2017的中央公园一样,成为今年主城楼市最炙手可热的明星板块。

  值得注意的是以李家沱板块为代表的南区也将在2018年高调崛起。整个巴南区的李家沱、龙洲湾、鱼洞板块的待开发体量也超过了400万方,而进驻这个区域的开发商更是多达17家。

  再加上一江之隔的建桥和跳蹬板块,南区的势力正在慢慢兴起。虽然在楼盘档次和价格上还没有办法与北区相比,但至少在体量上已经具备了同北区分庭抗礼的实力。

  热点板块是刚需客户非常好的选择,多个项目同时入市,板块内的竞争会对价格有很好的抑制作用,购房者选择更多,花费更少。

  但对于投资者却不见得如此。由于集中供应量太大,再加上周边配套成熟也需要一定的周期,会导致房价上涨缓慢,投资效率降低。

  地房比越高,表示土地价格越接近当前的商品房价格,未来涨价的压力就越大。这对于开发商当然是件很头疼的事,但对于投资者来讲,这样的板块就是机会。

  反过来,如果“房地比”越低,则表明土地价格与房价之间的价差还很大,开发商还有足够的利润空间,房价缺少上涨的动力。

  从这张图表上可以明显看出,大竹林、沙坪坝核心区以及大杨石组团中的二郎和石坪桥-大堰等板块的地房比都在80%以上,其中排前两位的大竹林和二郎地房比超过90%,在今年房价上涨的潜力会非常大。

  而弹子石、礼嘉、悦来、李家沱、龙洲湾这些热点板块的地房比也都在相对较高的位置,在今年的房价表现应该都会不错。

  但像中央公园这个2017年的明星板块,地房比却相对较低,仅为38%,远低于主城的平均水平,虽然在今年仍然会是热点,但缺乏价格上涨的动力。

  这就是土地市场给今年的楼市带来的五大趋势。大家可以以此为参考选择自己的购房策略。还是借用去年那篇文章的结语:

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